曹德旺判断要成真？若不出意外，2026年房地产或迎来5大转折

所谓“说中了”，今年并没有他的新表态

这句话先摆在前面，省去误解

自媒体把旧观点拼接成新预言，热度上去了，信息却跑偏了

能被核对的现实更重要

2025年，全国商品房销售面积下降6.8%，销售额下降9.6%

二手房挂牌量在850万到920万套之间，部分三四线城市累计跌幅达到22%

这些数字没有情绪，只在提醒市场还在往下调

曹德旺从2018年就反复说“房产是砖头水泥”，劝人别把房子当永动机

2023年底，他拿家乡福清作例，房价从上万到几千，大量空置

2024年他又把人口结构摆出来，65岁以上超过2亿，新生儿不足1000万

这些话在当时刺耳，如今听起来更像背景音

回到现在，2026年可能发生的改变，不是预言，是推演

政策与数据把方向指得很清楚

中央经济工作会议在去年12月提出稳房地产、因城施策去库存、推进现房销售、加快保障房建设

瑞银、标普等机构给出预测差异不小，但都认为今年仍会调，只是幅度收窄

先看属性的变化

过去买房像买理财，收益被故事撑着

“房住不炒”的定位反复强调，价格回调多年，投资光环基本退去

愿不愿意接受另一个现实，是摆在很多家庭面前的问题

今年，真的是AI大战，互联网大公司都很心急。连周末都不放假，百度发布两款大模型全免费。精神上支持下百度，挺拼的，行动上就算了。

收入和房价的关系更紧了，买得起买不起不再靠幻想

房子会逐步回到居住本质，跟当地收入挂钩，涨跌幅也会变得更钝

跌的先后顺序也可能改写

一轮调整自2021年下半年起，二三线先动，一线抗跌

如今二三线泡沫消化了一截，一线城市的房价收入比仍高，很多地方超过40倍，居民收入增长又在放缓

到2026年，一线城市更明显的补跌是否出现，力度会有多大，仍是悬念

瑞银说核心区可能小幅企稳，钢绞线厂家标普给出继续下行的判断

关键不在结论，是在盯住一手成交、二手挂牌、租金变化这些细微的信号

保障房的供给会改变商品房的需求结构

国家明确未来五年建设600万套保障房

2026年各地推进节奏大概率加快

对低收入家庭来说，这是确实减负的渠道

保障房价格通常低于同地段商品房，分流一部分刚需，也会削弱商品房的涨价动力

市场可能更分层，中等收入家庭看地段和通勤，低收入群体先看资格和排队

一个现实的问题摆在前面，保障房与商品房的边界如何划得公平，地方执行能否跟上

销售方式也会变

预售制在上世纪九十年代引入，是为缓开发商资金压力

烂尾、停工给很多购房者造成伤害，取消或弱化预售的呼声越来越高

官方已提出提高现房销售比例，强调“所见即所得”

2026年现房占比很可能加速上升，成为主流

对购房者这是利好，对开发商是现金流新压力

问题在于，现房销售能否真正压住烂尾风险，银行、土地、施工环节的衔接要不要同时改

产品观念也在被调整

过去重规模和速度，户型设计、建造细节、社区配套常被忽略

政策开始引导行业向高质量转

“建造好房子”不再是口号，是衡量生存的标尺

交付标准更严格，材料与工艺要过关，社区功能要补齐

2026年之后，比拼的焦点会在居住体验与长期维护，讲究细节的项目更容易被留在市场里

把这些线索拎一起看，结论并不复杂

投资属性退潮，需求被分流，销售方式换轨，品质成为主战场

一线城市的价格修正可能补作业，三四线继续去库存

整体仍在调整，但下行的斜率在变缓

瑞银预测今年新建商品房销售面积下降4%到10%，金额约8.6万亿；

标普认为下行仍将延续

机构有分歧，这很正常，重要的是把握共同点

再回到争议

“曹德旺预言2026年五大转折”并无对应原话，更多是自媒体在去年11月至12月的拼接与放大

热点标题容易制造情绪，却不解决选择

市场的判断应站在数据与政策之上，谨慎而不恐慌

接下来的观察点可以给出几个

元旦后首周的成交与挂牌变化，会提供第一波验证

地方两会会释放保障房与现房销售的具体进度

一线核心区的租金是否先稳，是另外一个早信号

宏观层面，房地产对GDP的拖累大概率在边际减弱，从上一年的1.5%到2%走向0.5%到1%

利空的边缘在变钝，行业的自我修复需要时间

一句话收拢全文

没有谁的预言决定市场，真正决定走向的是人口、收入、库存与政策的合力

买房不再是赌故事，是在现实里做取舍

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